Trong những năm trở lại đây, thành phố Hà Nội đã đưa vào khai thác và sử dụng rất nhiều chung cư cao tầng, khu đô thị. Các chung cư, khu đô thị này được xây dựng theo một quy hoạch chuẩn chỉ, có tiện ích đa dạng, kết cấu hạ tầng được đầu tư đồng bộ, đáp ứng tốt nhất nhu cầu cư trú của cư dân. Chính vì những yếu tố tuyệt vời trên mà rất nhiều người đã lựa chọn chung cư, biệt thự thấp tầng làm nơi an cư lạc nghiệp của mình. Trung bình mỗi chung cư, khu đô thị có từ vài trăm cho tới vài ngàn nhân khẩu sinh sống. Khi có quá nhiều người cùng sinh sống và khai thác chung các tiện ích sẽ rất dễ nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp, điều này đặt ra yêu cầu cần phải có một sự quản lý chung nhất.

Bên cạnh đó, thực trạng quản lý nhà cao tầng, khu đô thị tại Việt Nam diễn ra không theo một cách thức nào, mỗi chung cư, khu đô thị áp dụng một mô hình quản lý riêng. Nơi thì dân tự đứng ra tổ chức quản lý vận hành. Nơi khác lại do chính chủ đầu tư quản lý, nảy sinh rất nhiều vấn đề chưa có phương án giải quyết. Để hạn chế và khắc phục tình trạng này, Điều 108 Luật nhà ở số 05/2014/QH15 ngày 25/11/2014 của Quốc Hội quy định phí bảo trì; Điều 36 nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật nhà ở; Điều 36, mục 3, Thông tư: 02/2016/TT-BXD ngày 25/2/2016 của Bộ xây dựng, quy định về quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư theo quy định của Pháp luật. Theo đó, bên cạnh mô hình Ban quản trị (BQT) với kỳ vọng sẽ giúp tháo gỡ các mâu thuẫn, tranh chấp một cách hiệu quả nhất, tuy nhiên, thực tế khi thông tư được áp dụng vào thực tiễn chưa thực sự mang lại hiệu quả, bởi chưa có văn bản hướng dẫn cụ thể cách xử lý những mâu thuẫn trên như thế nào, do vậy, thường xuyên xảy ra tranh chấp.

Thứ nhất, Tranh chấp trong quá trình mua nhà. Thực tế cho thấy, phần lớn người dân mua nhà từ khi dự án mới chỉ là ô đất trống hoặc đang xây dựng. Quá trình xây dựng, chủ đầu tư điều chỉnh dự án, thay đổi thiết kế, mà người dân chỉ biết khi nhận nhà, sử dụng, cho nên nảy sinh tranh chấp, khiếu kiện giữa hai bên. Trong khi đó, phần lớn chủ đầu tư chỉ tập trung quảng cáo để bán nhà, nhưng khi bàn giao nhà cho khách hàng thì rũ bỏ trách nhiệm, thậm chí vi phạm hợp đồng mua bán căn hộ, biệt thự. Đối với chung cư cao tầng chưa được nghiệm thu PCCC đã bàn giao căn hộ cho người dân đến ở.

Thứ hai, Tranh chấp khi chung cư, khu đô thị bị siết nợ. Có không ít trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp căn hộ và dự án cho ngân hàng mà không giải chấp, chậm thanh toán nợ khi đến hạn, nhưng che giấu thông tin với người mua nhà và không được khách hàng đồng ý. Khi những tòa nhà chung cư, dự án bị ngân hàng siết nợ, gây hoang mang cho cộng đồng dân cư, rối loạn an ninh địa bàn, dẫn đến khiếu kiện giữa nhiều bên liên quan: doanh nghiệp, ngân hàng, người mua nhà.

Thứ ba, Tranh chấp do chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư, khu đô thị. Theo quy định, hội nghị này được tổ chức bầu Ban quản trị tòa nhà, khu đô thị nhưng do sự tắc trách của chủ đầu tư nên diễn ra chậm trễ. Thực trạng phổ biến hiện nay là có không ít chủ đầu tư chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư, khu đô thị do muốn tự quản lý vận hành nhà chung cư, khu đô thị. Chủ đầu tư muốn quản lý sử dụng kinh phí bảo trì chung cư, khu đô thị và khai thác phần diện tích thuộc sở hữu chung. Bên cạnh đó, khi chủ đầu tư tổ chức hội nghị chung cư, khu đô thị lần đầu nhưng không đạt kết quả do cư dân không tham gia đạt tỷ lệ quy định nhưng chủ đầu tư chậm báo cáo đề xuất UBND phường chủ trì tổ chức hội nghị nhà chung cư, khu đô thị để bầu Ban quản trị chung cư, khu đô thị.

Thứ tư, Tranh chấp về quỹ bảo trì. Theo Luật Nhà ở, trước khi được bàn giao nhà, người mua nhà phải đóng một khoản quỹ bảo trì tương đương 2% giá trị tài sản chốt trên hợp đồng. Dòng tiền này được lập thành quỹ chung, quản lý minh bạch và công khai, dùng vào việc bảo trì những hạng mục trong tòa nhà bị hư hỏng sau khi hết thời hạn bảo hành hoặc xuống cấp theo thời gian. Tuy nhiên, tình trạng chủ đầu tư chiếm dụng quỹ bảo trì đang diễn ra phổ biến tại các tòa nhà chung cư, khu đô thị. Không ít chủ đầu tư trì hoãn bàn giao quỹ bảo trì cho Ban quản trị chung cư, thậm chí đã tiêu số tiền này vào mục đích riêng.

Thứ năm, Tranh chấp về dịch vụ quản lý vận hành. Tranh chấp này xoay quanh mức thu phí vận hành quản lý tòa nhà, khu đô thị chất lượng dịch vụ, công khai việc thu-chi trong công tác quản lý vận hành nhà chung cư, khu đô thị.

Thứ sáu, Tranh chấp sở hữu chung – riêng. Những khiếu kiện này thường phát sinh do sự mập mờ, thiếu minh bạch trong việc công khai quyền sở hữu và khai thác nhà để xe, phòng sinh hoạt cộng đồng, các diện tích có thể kinh doanh cho thuê… Chủ đầu tư và cư dân thường đối đầu nhau gay gắt khi tranh chấp sở hữu chung, thời điểm lộ diện các bất đồng này là lúc tòa nhà, khu đô thị có tỷ lệ lấp đầy cao, các hoạt động thương mại, dịch vụ được vận hành hiệu quả.

Thứ bảy, Tranh chấp về chất lượng xây dựng. Các tranh chấp này thường phát sinh rất sớm, ngay khi bàn giao căn hộ, người dân dọn về ở đều ít nhiều có ý kiến về chất lượng thiết bị, kết cấu công trình, hệ thống phòng cháy chữa cháy… Tuy nhiên, nếu tòa nhà được quản lý vận hành bài bản, doanh nghiệp chủ động đáp ứng các yêu cầu chính đáng của cư dân, những bất hòa này có thể được giải quyết kịp thời, không gây ra tác động xấu.

Thứ tám, Tranh chấp chậm giao căn hộ và chủ quyền nhà. Việc các chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng cam kết tiến độ như cam kết trong hợp đồng vài năm gần đây đã giảm đáng kể. Tuy nhiên, tình trạng chậm giao “sổ đỏ” cho người mua nhà vẫn tăng lên, thậm chí kéo dài nhiều năm. Cư dân rơi vào cảnh bế tắc trong cuộc chiến đòi chủ quyền nhà vì không có chế tài đủ mạnh để thúc đẩy chủ đầu tư thực thi nghĩa vụ.

Thứ chín, Tranh chấp giữa người dân với Ban quản trị do mình bầu ra. Người dân cho rằng, Ban quản trị hoạt động kém hiệu quả, không bảo vệ quyền lợi của cư dân, thiếu minh bạch trong công tác thu chi tài chính, quản lý quỹ bảo trì. Vai trò quản lý nhà nước đối với các khu chung cư, khu đô thị còn mờ nhạt, không có mối liên hệ giữa chính quyền cơ sở với Ban quản trị tòa nhà, khu đô thị, trong khi trách nhiệm xử lý tranh chấp của tòa nhà, khu đô thị thuộc chính quyền sở tại.